A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, se a outorga da escritura definitiva ao autor da ação de adjudicação compulsória se mostra inviável, a pretensão inicial pode ser convertida em perdas e danos sem estar sujeita à prescrição.
Na ação que deu origem ao recurso analisado pelo colegiado, o autor afirmou ter assinado promessa de compra e venda de uma sala em edifício, ainda nos anos 1980. No entanto, a averbação da construção no registro imobiliário – condição prevista no contrato para a outorga da escritura definitiva, juntamente com a quitação integral do preço – não chegou a ser feita, o que levou o comprador a procurar a Justiça.
Após decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) favorável ao comprador, a parte contrária recorreu ao STJ, alegando que teria ocorrido a prescrição em relação à devolução das parcelas pagas e também à indenização ao consumidor.
Sentença judicial substitui declaração de vontade do vendedor
Relatora do caso, a ministra Nancy Andrighi ressaltou que o artigo 501 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece que a sentença judicial pode substituir os efeitos da declaração de vontade do promitente vendedor que deixou de cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva. Segundo salientou, a ação de adjudicação compulsória "é mecanismo que viabiliza a execução específica da promessa de compra e venda".
A ministra destacou que, se a obrigação não puder ser cumprida por culpa do devedor, é possível sua conversão em perdas e danos, conforme dispõe o artigo 248 do Código Civil (CC). Ela acrescentou que, nesses casos, a jurisprudência do STJ admite a conversão automática em indenização, sem que isso configure julgamento extra petita, mesmo sem pedido específico nesse sentido.
"A conversão da obrigação de dar, fazer ou não fazer em perdas e danos, em decorrência da inviabilidade de cumprimento específico, não representa julgamento extra petita, ainda que a parte lesada não pleiteie a conversão", declarou a relatora, citando precedentes da corte.
Perdas e danos são imprescritíveis por consequência lógica
Ainda com base na jurisprudência do STJ, Nancy Andrighi explicou que a pretensão de obter a escritura definitiva do imóvel não se sujeita a prazo prescricional.
Desse modo, segundo a ministra, da mesma forma como o pedido de adjudicação compulsória é imprescritível, a indenização decorrente da impossibilidade de cumprimento daquela obrigação também o é. Afinal – acrescentou –, a conversão em perdas e danos é "um simples reflexo do acolhimento da pretensão, substituída por prestação pecuniária, sem que isso baste para afastar a sua imprescritibilidade".
"Se a pretensão relativa à outorga da escritura definitiva, cuja consequência é a transmissão da propriedade do imóvel, é infensa à prescrição, aquela referente à indenização por perdas e danos em caso de impossibilidade do cumprimento de tal obrigação igualmente o será", concluiu.
Leia o acórdão no REsp 2.196.855.
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Fonte: STJ – 20/07/2026