A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o desrespeito ao procedimento previsto no artigo 880 do Código de Processo Civil (CPC) não invalida a alienação por iniciativa particular, desde que não tenha havido prejuízo às partes.
Na origem do caso, uma instituição financeira ajuizou execução de título extrajudicial, e o devedor ofereceu imóveis à penhora. Após o segundo leilão, parte dos bens foi arrematada, mas um imóvel remanescente foi adquirido por meio de alienação por iniciativa particular (venda direta). A venda foi homologada pelo juízo e, na sequência, houve imissão na posse do adquirente.
O ex-proprietário ajuizou ação em que alegou nulidade da venda do imóvel, por ter ocorrido por iniciativa particular logo após o segundo leilão e sem a sua prévia intimação. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) julgou a ação improcedente.
No recurso ao STJ, o antigo dono do imóvel sustentou que a venda direta não observou as normas processuais, o que teria comprometido a segurança jurídica e lhe causado perdas e danos, além de lucros cessantes. Argumentou que, se tivesse sido informado da venda direta, teria exercido seu direito de preferência.
Apesar de não cumprir as exigências legais, venda não prejudicou o devedor
A relatora, ministra Nancy Andrighi, reconheceu que não foram cumpridas as exigências previstas no artigo 880 do CPC para a venda direta do bem penhorado, como requerimento do exequente, intimação das partes e fixação das condições da alienação pelo juiz, ainda que posteriormente o banco tenha anuído com a alienação e o magistrado homologado o negócio.
Apesar disso, a ministra destacou que a alienação se deu por valor superior a 50% da avaliação, além de ter sido paga à vista e intermediada por leiloeira experiente.
Segundo a relatora, o prejuízo alegado pelo ex-proprietário se referia à impossibilidade de familiares exercerem o direito de preferência para manter o imóvel na família, diante da ausência de intimação prévia do devedor. Contudo, ela observou que tanto o filho quanto o irmão do devedor tiveram ciência do interesse do terceiro pelo imóvel e se abstiveram de apresentar propostas.
Flexibilidade na alienação por iniciativa particular
Além disso, a ministra enfatizou que a tese de perda da chance de exercer o direito de preferência não foi apresentada na petição inicial nem nas impugnações à arrematação nos autos da execução, tendo surgido apenas no momento da réplica.
Nancy Andrighi ressaltou que, na alienação por iniciativa particular, cabe ao juízo fiscalizar as negociações e verificar o cumprimento dos requisitos legais. Ela acrescentou que "há flexibilidade do juiz para a fixação das condições de alienação por iniciativa particular, que devem ser adequadas às circunstâncias da hipótese e podem ser revisitadas, se necessário".
Ao manter a validade da venda direta realizada após o segundo leilão, a ministra concluiu que, uma vez homologado o negócio pelo juiz, eventual invalidade depende da demonstração de prejuízo.
Leia o acórdão no REsp 2.202.208.
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Fonte: STJ – 25/06/2026